Projectnaam

Bedrijvenpark A1

Portefeuillehouder

T. Walder

Rapportagedatum

1 oktober 2019

Website: a1bedrijvenparkdevente

Basisinformatie Project

Zuidelijk van de A1 en gelegen tussen de N348, het dorp Epse en de spoorlijn Deventer-Zutphen ligt de locatie voor de vestiging van een nieuw bedrijventerrein: A1 Bedrijvenpark. Het totale projectgebied is circa 130 ha groot, waarvan circa 60 ha netto uitgeefbaar is voor de vestiging van bedrijven om daarmee een belangrijke impuls te geven aan de economische groei en de werkgelegenheid in Deventer.

A1 Bedrijvenpark is voor Deventer een belangrijke ontwikkelingslocatie voor bedrijven. Deventer heeft lang geen uitbreidingsmogelijkheden gehad, waardoor grote nieuwvestigers en lokale bedrijven die wilden doorgroeien nergens terecht konden. A1 Bedrijvenpark is door haar aard en ligging zeer geschikt voor logistiek, duurzame maakindustrie en voor lokale bedrijven die willen doorgroeien.

Oorspronkelijk betrof het grondgebied van de gemeente Gorssel en provincie Gelderland. In een convenant (1999/2004) zijn diverse afspraken en beperkingen opgenomen voor A1 Bedrijvenpark. Dit gaat op voor milieucategorieën, bouwhoogtes, afstand tot de bebouwing en afspraken over grondwallen en bufferzones. Ook als gevolg van flora en fauna zijn er beperkingen aan het gebied. Vereisten zoals ecologische zones, bescherming van soorten en dergelijke beperken de mogelijkheden en vragen ruimte om de bedrijfsontwikkeling mogelijk te maken.

In mei 2013 is het bestemmingsplan A1 Bedrijvenpark, 1e partiële herziening onherroepelijk geworden. Het exploitatieplan was al onherroepelijk. Hiermee was de weg vrijgemaakt om met de realisatie te starten. Per december 2014 is de onderdoorgang onder het spoor gereed en is de deur naar het bedrijvenpark echt open. Het oostelijke deel is bouwrijp gemaakt (wegen, terrein op hoogte brengen, NUTS, riool, etc) en vanaf 2015 zijn de eerste bedrijven er zich gaan vestigen.

Het terrein heeft hoge duurzaamheidsdoelstellingen. Zo is de maximale milieucategorie 3.2, wat betekent dat bedrijven uitgedaagd worden om te innoveren om zich te kunnen vestigen op A1 Bedrijvenpark. Vanaf de start is gekozen om het A1 Bedrijvenpark aardgasloos te maken. Dit vergt vernieuwende manieren van bouwen en het inrichten van bedrijfsprocessen. Ook zijn de twee windmolens direct aangesloten op het terrein en zijn er op dit moment initiatiefnemers die onderzoek doen naar de haalbaarheid van LNG/CNG en waterstof als brandstof voor mobiliteit en naar opslag van energie in batterijsystemen. Doelstelling is om een toekomstvast bedrijvenpark te realiseren die over 20 jaar nog steeds aantrekkelijk en concurrerend is om bedrijven te kunnen binden. De groene setting geeft ook invulling aan het duurzame karakter.

Binnen het Exploitatieplan zijn een 5-tal eigenaren aanwezig. De gemeente Deventer heeft ca. 50% in eigendom, met name in het oostelijke deel. Het exploitatieplan welke door de raad is vastgesteld gaat uit van zelfrealisatie: iedere eigenaar gaat zelf bouwrijp maken, klanten werven en/of zelf bouwen. Tot nu toe, oktober 2019, heeft geen van de andere eigenaren enige activiteiten ontplooid tot realisatie.

Besluitvorming

  • Bestuurlijke besluitvorming Bestemmingsplan, exploitatieplan, beeldkwaliteitplan en   grondexploitatie (Raad, november 2009);
  • Realisatieovereenkomst oostelijke ontsluiting met ProRail (B&W, 30 maart 2010);
  • Bestuurlijke overeenkomst met RWS oktober 2010;
  • Overeenkomst met waterschap mbt grondoverdracht en beheer en onderhoud voor de verlegde Dortherbeek binnen plangebied (B&W december 2010);
  • Overeenkomst met waterschap met betrekking tot de persleiding is vastgesteld door college op 18 september 2012;
  • Op 18 juli 2012 heeft raad ingestemd met nieuw ontwerp exploitatieplan, 1e partiële herziening bestemmingsplan.;
  • College heeft ingestemd met gunning voor onderdoorgang en bouw- en woonrijp maken Fase 1 op 4 december 2012. De raad is op 12 december 2012 vertrouwelijk geïnformeerd. Er waren geen bezwaren tegen de voorgestelde gunningen;
  • Concessieovereenkomst met Cofely is door college goedgekeurd op 19 februari 2013 en ondertekend op 22 februari 2013. Onderdeel van de concessieovereenkomst is de anterieure overeenkomst voor de windturbines met Cofely. Deze is door college goedgekeurd op 19 februari 2013 en ondertekend op 22 februari 2013. Cofely heeft daarvoor op 22 februari 2013 een overeenkomst getekend met Raedthuys Windenergie voor de ontwerp, realisatie en exploitatie van de windturbines;
  • De raad heeft op 27 februari 2013 ingestemd met het bestemmingsplan en exploitatieplan Windturbines Kloosterlanden;
  • Zitting bij de Raad van State (2 beroepen) is geweest op 13 maart 2013. Positieve uitspraak Raad van State inzake bestemmingsplan Bedrijvenpark A1, 1e partiele herziening, mei 2013;
  • Vaststelling niet-structurele herziening Exploitatieplan door raad, september 2013;
  • Collegebesluit aankoop gronden PO Epse, november 2013 en Raadsmededeling hierover december 2013;
  • Collegebesluit vaststelling herziening ontwerp BP, BKP, EP en Grex (oktober 2014);
  • Collegebesluit vaststelling herziening definitief BP, BKP, EP en Grex (januari 2015);
  • Raadsbesluit vaststelling herziening definitief BP, BKP, EP en Grex (maart 2015);
  • Vertrouwelijke bijpraatsessie raad over voortgang (september 2015);
  • Beleid reclamemasten langs de A1 (februari 2016);
  • Jaarlijkse actualisering van de GREX, door en college en raad middels de jaarrekingen vastgesteld, in 2016, 2017 en 2018.

Gevraagde besluitvorming 2019/2020
·   De aankoop van de gronden Bruil ‘Oost’ in 2019 om de komst van Porsche mogelijk te maken.
·   De aankoop van de gronden Derks in West om de aankoop van de gronden ten behoeve van de grondwal, de hoofdinfrastructuur, de bufferzone en de waterretentie.
·   Ontwikkeling westelijke deel. In het coalitieakkoord is de ambitie opgenomen dat het westelijke deel in ontwikkeling wordt genomen. Gezien de toenemende vraag van grote ruimtevragers en gezien het feit dat de gemeente geen directe sturing heeft op het westelijke deel vraagt de ontwikkelstrategie om herijking.
·   Er is gestart met de opzet van een gewijzigd bestemmingsplan en exploitatieplan. De raad zal gevraagd worden deze plannen in 2020 vast te stellen.

Projectfase

Realisatiefase

Stand van zaken

De verkoop van de gemeentelijke gronden in ‘Oost’ is in volle gang. De gemeente Deventer heeft tot nu toe ruim 14,9 ha. geleverd bij de notaris en er is daarnaast voor 2,54 ha. aan koopovereenkomsten gesloten.

Verkoop kavels
In 2019 zijn de volgende kavels geleverd:
Alpac, extra kavel:      984 m2 (gepasseerd bij de notaris d.d. 11-03-2019)
Hortilife, extra kavel:   2.000 m2 (gepasseerd bij de notaris d.d. 08-03-2019)
Projectbouw Twello:   2.458 m2 (gepasseerd bij de notaris d.d. 06-05-2019)
Qualitiy Checks:   3.090 m2 (gepasseerd bij de notaris d.d. 26-04-2019)

In totaal is in 2019 circa 0,85 ha. geleverd.

Met de firma Porsche Centrum Twente is in september 2019 een overeenkomst getekend voor de afname van 1,79 ha. Partijen hebben de intentie uitgesproken om in 2019 te leveren. Dit is echter afhankelijk van het verkrijgen van de gronden van een derde grondeigenaar (Bruil) op A1 Bedrijvenpark.

Daarnaast staan er per begin oktober 2019 voor 12,77 ha. aan betaalde reserveringen uit. De intentie is om deze overeenkomst in 2019 te tekenen. Afspraken over het moment van levering dienen nog te worden gemaakt.

Indien bovenstaande reservering door de kopende partij wordt bekrachtigd in een overeenkomst, is het middengebied in het oostelijke deel zo goed als vol. Reeds sinds een jaar moeten partijen met een zoekvraag > 2 ha. helaas teleurgesteld worden, waaronder Deventer bedrijven. Dit wordt veroorzaakt door het feit dat in ‘West’ nog niet ontwikkeld kan worden.

In ‘Oost’ staan voor diverse kavels (het betreft in een aantal gevallen dezelfde kavel) een tiental aanbiedingen uit. Enkele partijen zijn serieus, enkele zijn verkennend.

De prognose voor 2019 blijft gehandhaafd op 6 ha. met daarbij vermeld dat de bandbreedte zich tussen de 0,85 ha. en de 15,4 ha. begeeft.

Actualisatie bestemmingsplan (BP) en exploitatieplan (EP).
Er is gestart met het proces voor een nieuw EP en BP, waarvan de consequenties verwerkt gaan worden in een herziene grondexploitatie. Ook is gestart met de gesprekken met de belanghebbenden en de Dorpsraad Epse over het te actualiseren BP en BP. De planning van het totale proces inclusief besluitvorming loopt tot medio 2020.

Scenario’s ‘West’.
Het college heeft een aantal scenario’s geselecteerd die worden doorgerekend en nader uitgewerkt. Naar verwachting wordt dit eind 2019, begin 2020 aan de Raad voorgelegd.

Voortgang

Scope

Op koers

Uitvoering vind plaats binnen gestelde kaders.

Financiën

Behoeft aandacht

A1 Bedrijvenpark is een verlieslatende grondexploitatie. Het tekort van  €26,97 miljoen is afgedekt met een verliesvoorziening in de gemeentelijke balans.

De grondexploitatie kent een actuele boekwaarde van €56,6 miljoen per 1-1-2019. De nog te maken kosten zijn €25,8 miljoen en de nog te realiseren opbrengsten zijn €57,9 miljoen.
De grondexploitatie wordt altijd vertrouwelijk vastgesteld door de raad. Deze kwartaalrapportage is openbaar doordat het integraal onderdeel uitmaakt van de P&C documenten en hetgeldvandeventer.nl. Daardoor is er bij deze rapportage een restrictie in het detailniveau van de informatie. Voor de raad is de actuele vertrouwelijke grondexploitatie te raadplegen via de vertrouwelijke bijlages van de paragraaf grondbeleid.

Afwijking begroting?

Ja

Bestedingen voor het bouw- en woonrijp maken lopen achter in verband met nog niet in voorbereiding brengen van West. Ten opzichte van de Q2-2019 rapportage wordt gevraagd € 46.474 extra door te schuiven naar 2020.

De bestedingen voor planontwikkelingskosten ligger hoger dan geprognosticeerd door de grote hoeveelheid dossiers. Het onvoorzien voor 2019 wordt ingezet om deze kosten binnen het jaarbudget te dekken.

Afwijking investering?

Nee

Uitgangspunt is de tussentijds geactualiseerde GREX die bij de tweede kwartaalrapportage is geactualiseerd.
Saldo contante waarde is € 26,97 miljoen negatief. Dit is €1,17 miljoen minder negatief dan de jaarrekening 2018. Het planresultaat verbetert met €1,17 miljoen als gevolg van de wijziging van de rente (van 2,4 % naar 2,3 % voor het actieve deel en van 2,5% naar 2,2% voor het faciliterende deel).

Afwijking exploitatie?

Nee

Risico's en kansen

Risico's en kansen?

Behoeft aandacht

Er zijn een drietal risico’s opgenomen, die niet in de grondexploitatie zijn op te vangen:

1. Lagere opbrengst grondverkopen (Risico 1 in Risicotabel)
Lagere opbrengst grondverkopen ontstaat door prioriteren van andere (maatschappelijke) doelen waaronder werkgelegenheid en imago. Dit betekent: concessies in de grondprijs, extra proceskosten over de gehele looptijd, bruto risico van €1,0 miljoen en een kans van 50% maakt een netto risico van € 0,5 miljoen.
Deze blijft in de Q3-2019 rapportage gehandhaafd.

2.   Kans op meerkosten aankoop openbaar groen (Risico 3 in Risicotabel)
In het Exploitatieplan is aangenomen dat openbaar groen van andere eigenaren niet door de gemeente wordt aangekocht. In de praktijk willen andere eigenaren niet achterblijven met stukken groen. In grondonderhandelingen wordt door hen aangegeven dat dit geen optie is.
Het risico is dan dat geen ontwikkelingen plaats gaan vinden. Ook in het toekomstig beheer levert dit ongewenste situaties op. Wie is verantwoordelijk voor welk stukje openbaar groen? In de praktijk is de gemeente de partij die hier op aangesproken wordt.
Risico van het aankopen, of duurder aankopen dan geraamd, van openbaar groen blijft gehandhaafd: 50% op €0,6 miljoen, netto risico van €0,3 miljoen.

3.   Inefficiënte kaveluitgifte (Risico 6 in Risicotabel)
Het Exploitatieplan en de vigerende ontwikkelstrategie in ‘West’ gaan ervan uit dat de huidige grondeigenaren actief zijn in het werven van klanten, samenwerken om deze klanten te faciliteren en kundig zijn in het proces van gebiedsontwikkeling. Uit een grondige actoren analyse is gebleken dat deze uitgangspunten niet kloppen. Eigenaren, anders dan de gemeente, hebben geen belang of hebben niet de competenties om gronden uit te geven. Hierdoor ontstaat er een grote kans op vertaging, op een inefficiëntie kavelindeling en weinig sturing op de uitgifte. De daarmee gepaarde risico’s worden groter in de tijd, en zijn groter dan voorheen geraamd. Het risico wordt in deze Q3-2019 rapportage bijgesteld van 60% kans op € 1,5 miljoen (netto €900.000), naar 60% kans op €3,0 miljoen. (netto €1.800.000).

Het totaal van alle risicobedragen, die niet opgevangen kunnen worden binnen de GREX, wordt ten opzichte van de Q2-2019 rapportage verhoogd met €0,9 miljoen en is gecalculeerd op netto €2,6 miljoen.

Het niet kunnen sturen op de verkoop van de gronden in ‘West’ door de gemeente, in combinatie met inactieve andere eigenaren, belemmert de ontwikkeling en creëert risico’s, zo is het afgelopen jaar gebleken. De beheersmaatregel voor dit risico, is het kiezen van een andere ontwikkelstrategie voor het deel ‘West’.

Planning

Afwijking begroting?

Ja

Afwijking totaalplanning?

Op koers

Op koers voor de komende twee jaar, grote zorgen voor de periode 2021-2030

In de GREX is een planning voor de ontwikkelende partijen aangenomen. Dit houdt in dat van alle grondeigenaren de benodigde activiteiten worden verwacht die tot nieuwvestiging van bedrijven gaan leiden.

Planning op hoofdlijnen:
1.   Uitgifte, verkoop en woonrijpmaken deel ‘Oost’: 2019-2023;
2.   Uitwerken en besluitvorming actualisatie Bestemmingsplan en Exploitatieplan: 2019-2020;
3.   Voorbereidingen ‘West’, planvorming en ontwerp: 2019-2020;  
4.   Randvoorwaarden realiseren in ‘West’ als Grondwallen, waterretentie en bufferzones + bouwrijpmaken: 2020-2022;
5.   Uitgifte, verkoop en woonrijp maken deel ‘West’ 2023-2030.

Als de verkoop van 12,77 ha. inzake de betaalde reservering in Oost doorgaat, zullen bovenstaande termijnen vroeger uitvallen omdat in deel ‘Oost’ dan geen grotere kavels meer beschikbaar zijn. Tenzij gekozen wordt voor een gedeeltelijke ‘verkoopstop’ van enkele jaren.

De langjarige planning gaat er vanuit dat conform de opzet van een Exploitatieplan alle eigenaren zelf activiteiten ontplooien om hun gronden te ontwikkelen. In het deel ‘Oost’ is de gemeente Deventer voor circa 80% eigenaar, in het gedeelte ‘West’ is de gemeente eigenaar voor circa 20% van de gronden. Andere eigenaren hebben tot nu toe geen (voorbereidende) activiteiten laten zien die tot ontwikkeling leiden. Hier zit enige zorg.

Communicatie

Communicatie

Op koers

Een belangrijke gesprekspartner bij de ontwikkeling is de dorpsraad Epse. Vanuit het verleden zijn er afspraken gemaakt over de ontwikkeling van het A1 Bedrijvenpark Deventer in relatie tot het beperken ven de overlast voor het dorp Epse en bewoners die er vlak bij wonen.
De afspraken uit 1999 en 2005 zijn omgezet in een bestemmingsplan en inrichtingsplan (2009/2012). In de praktijk blijft het belangrijk om de inzichten over de plannen en verschijningsvormen buiten met elkaar te bespreken. De dorpsraad, de gemeente Lochem en de gemeente Deventer spreken hier met regelmaat over. Daar waar mogelijk investeert Deventer extra in afschermend groen of tracht bedrijven te bewegen extra maatregelen (t.o.v. vigerende wetgeving) te nemen om overlast in de vorm van zicht of geluid verder te beperken. Dit lukt regelmatig, maar ook soms niet.  

Overige informatie

Geen bijzonderheden.